北京长租公寓新规严格禁止长收短付中国长租公寓未来发展的策略分析

时间: 2023-11-22 17:47:33 | 作者: 土壤检测仪

详细介绍

涡轮增压器其实就是一种空气压缩机，通过压缩空气来增加进气量。它是利用发动机排出的废气惯性冲力来推动涡轮室内的涡轮，涡轮又带动同轴的叶轮，叶轮压送由空气滤清器管道送来的空气，使之增压...

严禁“长收短付”，租金贷只能拨付给个人，部分长租公寓因“长收短付”“高进低出”等问题暴雷引发了广泛关注;新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不允许超出1个月租金，且须纳入专用账户托管;针对霸王条款、强扣押金、装修矛盾等纠纷，新规也予以明确。

近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。行业乱象频发也迎来了强监管。

2月2日，北京市住建委、市市场监督管理局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，新规将于2021年3月1日起正式实施。

严禁“长收短付”，租金贷只能拨付给个人，部分长租公寓因“长收短付”“高进低出”等问题暴雷引发了广泛关注;新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不允许超出1个月租金，且须纳入专用账户托管;针对霸王条款、强扣押金、装修矛盾等纠纷，新规也予以明确。新规明确了押金退还的期限和流程。合乎条件的租赁企业可享受税收、金融等优惠。据悉，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，合乎条件的住房租赁公司能够按规定享受税收、金融等优惠政策。

长租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付给房东，一进一出之间，一个无形的资金池就形成了。部分运营商利用这一模式玩起了期限错配，一旦资金链出现一些明显的异常问题就很容易引发暴雷，损害房东和租客的利益。

新规明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不可以超过3个月租金，同时，要求住房租赁企业收、付租金周期应当匹配。严格禁止“长收短付”，限制租赁企业充实“资金池”。

有关部门也关注到了租金贷的现象，其暴露出的最严重的问题就是，本该发放给租客的贷款，却直接转给了长租公寓，进入长租公寓的资金池。新规严控租金贷拨付对象，规定银行业金融机构、公司等机构不得将承租人申请的租金贷资金拨付给住房租赁企业。

北京市住建委有关负责这个的人说，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违反相关规定的行为盲目扩张，导致其经营难以为继。

根据中研普华出版的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展的策略研究咨询报告》显示：

这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在慢慢地规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅度的提高。2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。

相关多个方面数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4 。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业整体规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。从2019年的开业情况去看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了一马当先的优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。住建部多个方面数据显示，现阶段一、二线%以上，而规模化住房租赁企业市场占有率仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场占有率的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场之间的竞争格局。

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。

截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“全力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。

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